Art. 4. (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili e delle aziende adibiti ad uso ricettivo).

1. I contratti di locazione di immobili e di aziende adibiti ad uso ricettivo, di seguito denominati «contratti di locazione», sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi del comma 2. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di tali contratti di locazione è richiesta la forma scritta.
2. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a sette anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di cinque anni, fatti salvi i casi in cui il locatore, nel rispetto della disciplina in materia di vincolo di destinazione d'uso, intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui al comma 6, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo comma 6. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento da inviare all'altra parte

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almeno diciotto mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro due mesi dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
      3. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 2, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle associazioni turistiche.
      4. Per favorire la diffusione dei contratti di cui al comma 2, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione o rinnovano il contratto di immobili ad uso turistico alle condizioni di cui al medesimo comma 2. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte.
      5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per cinque anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui al comma 6, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità previste dal medesimo comma 6. Alla scadenza del periodo di proroga quinquennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento da inviare all'altra parte almeno diciotto mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

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6. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 2, il locatore, nel rispetto della disciplina in materia di vincolo di destinazione d'uso, può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno diciotto mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità e offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore stesso abbia la piena disponibilità;

c) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debbano essere assicurate la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di lavori indispensabili;

d) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

e) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non utilizzi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

f) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi; in tale caso al conduttore sono riconosciuti il diritto di prelazione e il diritto di riscatto, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

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      7. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 6, lettere c) e d), il possesso della concessione o dell'autorizzazione edilizia per l'esecuzione dei lavori ivi indicati è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli indicati al comma 6, sul quale la disdetta è fondata.
      8. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'immobile a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a sessanta mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
      9. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
      10. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'immobile e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdetto o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 8.
      11. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di ventiquattro mesi.
      12. Il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 2 e nel rispetto della disciplina dettata dal comma 6, è

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ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento.
13. Il locatore, per usufruire dei benefìci di cui al comma 12, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI.